Informations

Défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé

La Cour de cassation dans un arrêt de rejet du 13 septembre 2018 n°17-19450 confirme l’analyse de la cour d’appel. Celle-ci a pu juger qu’en cas de non-ouverture d’un compte séparé, le syndic, qui doit rembourser ses honoraires du fait de la nullité de plein droit de son mandat, n’est pas tenu en sus d’indemniser chacun des copropriétaires personnellement.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Absence de diagnostic technique

La cour d’appel de Montpellier juge, dans un arrêt du 28 septembre 2018 n°16-03275, que si la loi (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce) prévoit que le bailleur doit remettre au preneur un diagnostic technique du logement en revanche la loi ne prévoit pas de sanction et en particulier pas la nullité du bail en cas d’absence de diagnostic.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Refus de réitérer & loyauté contractuelle

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 2 octobre 2018 n°16-19930 condamne un acquéreur qui refusait de réitérer la vente au motif que celui-ci n’avait pas fait preuve des diligences et de la loyauté exigées pour prétendre échapper à la mise en oeuvre de la clause pénale. L’acheteur prétendait que son comportement n’était que la conséquence de la carence du vendeur à l’informer sur l’état exact de l’immeuble (fortement sinistré).
 Pour la cour d’appel cet argument n’était pas recevable, l’acheteur ayant accepté expressément de faire son affaire personnelle de l’état de l’immeuble.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

PAIEMENT DES CHARGES ET IMPOSSIBILITE D ACCES

Syndic : Paiement des charges et impossibilité d’accéder à son lot privatif

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 13 septembre 2018 n°17-17514 juge que les copropriétaires doivent procéder au règlement de leurs charges, quand bien même l’accès à leur lot est rendu impossible par la configuration des lieux (depuis l’origine de la construction).

En l’espèce les copropriétaires ne pouvaient plus accéder à leur lot, accès qui jusque-là ne pouvait se faire que par la copropriété voisine, ils avaient donc décidé de suspendre le règlement de leurs charges.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

MAJORITE POUR IMPLANTER UN ESCALIER

Majorité pour implanter un escalier en partie commune

La Cour de cassation dans un arrêt du 14 juin 2018 n°17-18613 confirme sa jurisprudence selon laquelle l’autorisation d’implanter un escalier de secours empiétant légèrement sur une partie commune relève de la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que cet escalier ne crée pas d’appropriation des parties communes (en l’espèce l’escalier prenait appui avec deux poteaux sur la voie de circulation commune avec très peu d’emprise au sol.)

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

EFFET DU PREAVIS PREMATURE

Bail d'habitation : Effets du congé prématuré du bailleur

La cour d’appel de Rennes dans un arrêt du 12 septembre 2018 n°15-09114 rappelle que le congé du bailleur donné prématurément n’est pas nul mais garde ses effets juridiques pour le terme du bail. En conséquence le locataire conserve le droit de quitter les lieux à tout moment pendant le délai de préavis sans avoir à délivrer un congé à son bailleur.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Etat des lieux par huissier et opposabilité

Gestion : Bail d'habitation : Etat des lieux par huissier et opposabilité

La cour d’appel de Caen dans un arrêt du 13 septembre 2018 n°17-03122 juge qu’un constat d’huissier, bien que non contradictoire, est opposable au locataire qui en raison de sa propre carence n’y a pas assisté, bien que convoqué. Dès lors, les constatations dressées par l’huissier sont valables jusqu’à inscription de faux. De même, le locataire ayant été dument convoqué la moitié de la facture établie par l’huissier lui incombe (en application de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Article rédigé par Maître Cyril Sabati

MANDAT DU SYNDIC EXPIRÉ ET OBLIGATION DE CONVOCATION PAR UN COPROPRIÉTAIRE

La cour d’appel de Chambéry dans un arrêt du 22 mai 2018 RG n°18-00662 fait une application personnelle de l’article 17 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965. Pour mémoire cet alinéa, issu de la loi dite Macron du 6 août 2015, dispose que dans « tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété (…) ».

Or, selon cet arrêt ce ne serait désormais que dans l'hypothèse où aucun copropriétaire n'aurait procédé à la convocation de l’assemblée générale que le président du tribunal de grande instance pourrait être saisi par tout intéressé dans la perspective de la désignation d'un administrateur provisoire. Autrement dit un copropriétaire qui déciderait de demander la nomination d’un administrateur provisoire en pareille circonstance doit au préalable tenter de convoquer l’assemblée générale.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

ACTION ENTRE COPROPRIÉTAIRES POUR TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE

La Cour de cassation dans un arrêt du 14 juin 2018 n°17-14191 retient que le copropriétaire du lot n°5 avait la charge de l’entretien de la terrasse accolée à l'immeuble principal et du jardin ainsi que la cour et l'escalier d'accès. La Haute Cour retient que le copropriétaire était donc responsable à l’égard de son copropriétaire voisin du trouble de voisinage ayant pour origine l’effondrement de l’escalier et du mur de soutènement. 

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

LE CONGÉ ADRESSÉ À L’ÉPOUSE DU BAILLEUR EST IRRÉGULIER

La cour d’appel de METZ, dans un arrêt du 6 août 2018 n°16-00849, a jugé que le congé du locataire adressé à l’épouse du bailleur, interlocutrice habituelle du locataire mais qui ne figurait pas sur le bail, est irrégulier. Le préavis n’a donc jamais commencé à courir selon les magistrats mosellans.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Puces et obligations du bailleur

La cour d’appel de Douai dans un arrêt du 6 septembre 2018 n°17-02818 juge que l’apparition des insectes (puces) est datée par les parties de la fin du mois de décembre 2015, soit plus de cinq ans après l’entrée dans les lieux des locataires, de sorte que le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

NOTION DE DILIGENCES DÉTERMINANTES

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 22 juin 2018 n°16-16174rejette la demande d’honoraires d’un professionnel de l’immobilier commercial qui réclamait une rémunération suite à la conclusion d’un bail entre son ancien mandataire et une enseigne commerciale. Le professionnel prétendait que ce bail était la conséquence de son travail d’entremise, puisque selon lui durant la durée de son mandat (non exclusif) il avait adressé un courrier (à toutes les enseignes commerciales) pour proposer les locaux de son mandataire. Pour les magistrats parisiens le professionnel ne démontrait pas avoir fait une démarche déterminante auprès du preneur pour justifier un droit à rémunération.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Pas de carte professionnelle, pas d'honoraires

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 8 juin 2018 rappelle que l’intermédiaire immobilier qui ne dispose pas de carte professionnelle ne peut prétendre à rémunération. Dans cette espèce cet intermédiaire avait l’habitude de publier des annonces sur Internet et notamment sur LeBoncoin, ce qui permettait de démontrer un exercice habituel de la profession d'agent immobilier sans respecter les dispositions de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970. Celui-ci est donc débouté de sa demande d’honoraires (de 35 000€) pour défaut de carte professionnelle.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Copropriété : ASL

Copropriété : ASL : Faute d'ASL, le statut de la copropriété s'applique

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 juin 2018 n°17-18705 juge que l’association syndicale prévue dans le règlement de copropriété n’ayant pas été constituée, la parcelle supportant les équipements sportifs collectifs réservés à l’usage des propriétaires est soumise de plein droit au statut de la copropriété. Ainsi la Haute Cour rappelle que le statut de la copropriété est applicable aux ensembles immobiliers lorsqu’ils ne font pas l’objet d’une organisation différente.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Gestion : congé - solidarité

Gestion : ​Bail d’habitation : Congé, solidarité et indemnité d'occupation

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 14 juin 2018 n°17-14365 rappelle qu’en cas de congé d’un des locataires, la solidarité ne peut porter que sur les sommes visées au bail et non les indemnités d’occupation (non prévues contractuellement en l’espèce).

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Transaction : Bail commercial

Transaction : ​Bail commercial : Droit de préemption commercial et honoraires

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 juin 2018 n°17-14605  juge qu’en application de l’article L145-46-1 du code de commerce (issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) le bailleur qui vend son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente (cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire) qui ne peut inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Quote part achat en indivision

Transaction : Répartition lors d’une acquisition en indivision

La Cour de cassation dans un arrêt du 10 janvier 2018 n°16-25190, publié au Bulletin, rappelle que la répartition des droits de propriété sur un immeuble acheté en indivision se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition et non en fonction de la participation des indivisaires au financement du bien.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Gestion : non paiement de loyer

Gestion : ​Bail d’habitation : Non paiement des loyers et inhabitabilité totale

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 28 juin 2018 n°16-27246 que les locataires ne peuvent pas se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers, sauf à démontrer avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux. 

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Syndic: copropriétaire opposant

Syndic : Notion de copropriétaire opposant sur une décision de principe

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 2018 n°17-16693, juge qu’un copropriétaire qui a voté contre la suppression du poste de concierge reste opposant à cette décision quand bien même il a ensuite voté pour les résolutions découlant de cette suppression. En effet, pour les Hauts magistrats le vote en faveur de certaines résolutions prises consécutivement à cette décision n’a pas pour effet de modifier la nature du vote sur la résolution contestée.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Syndic: Visioconférence ?

Syndic : Participation aux assemblées générales par visioconférence ? 

A la suite d’une question posée sur l’absentéisme grandissant en assemblée générale de copropriétaires, une réponse ministérielle du 10 juillet 2018 (JO.AN page 6112) affirme que l'article 60 du projet de loi ELAN prévoit d'autoriser le Gouvernement à prendre par voie d'ordonnance des mesures destinées notamment à clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires. Dans ce cadre, le Gouvernement entend faciliter les moyens d'expression des copropriétaires, notamment en rendant possible l'utilisation de la visioconférence. A suivre…

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié