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Copropriété : Nullité des assemblées en cascade

Il est désormais acquis que tant que le mandat du syndic n’est pas annulé judiciairement, celui-ci peut toujours convoquer une assemblée générale. Cependant si la nullité de son mandat est prononcée, le syndic n'a plus qualité et les assemblées générales successivement convoquées par ce syndic deviennent annulables si tant est que le demandeur ait sollicité leur annulation individuelle dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi de 1965.

La Cour de cassation dans un arrêt du 25 octobre 2018 n°17-25812 juge ainsi que la demande d'annulation de l'assemblée générale en son entier pour défaut de qualité du syndic ne peut être présentée pour la première fois en appel, même si l’annulation du mandat du syndic est intervenue dans une précédente instance après la clôture de la procédure de première instance.

Cyril SABATI

Gestion : Transfert du bail au décès

La cour d’appel  de Paris dans un arrêt du 11 janvier 2019 rappelle qu’en application de l’article 14 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 le transfert du bail est de droit aux descendants qui vivent avec le locataire depuis au moins un an avant son décès. Les juges parisiens rappellent toutefois qu’il appartient à celui qui demande le transfert du bail d’apporter la preuve de cette condition de vie commune. 

Cyril SABATIE

Transaction : Valeur contractuelle de l'annonce immobilière

Dans un arrêt du 4 décembre 2018 n°17-00116, la cour d’appel de Rennes juge, selon une jurisprudence quasi-constante, que l’annonce de commercialisation d’une maison par  l’agence immobilière n’a pas de valeur contractuelle. Dans ces conditions l’acquéreur ne peut pas se prévaloir de la mention de superficie figurant dans cette annonce, de surcroit pour un bien non soumis à la loi dite Carrez (pas en copropriété).

Cyril SABATIE

Transaction : Obligation de résultat du notaire

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 décembre 2018 n°18-10044retient la responsabilité du notaire rédacteur et rappelle que l’officier ministériel a une obligation de résultat et doit s’assurer de l’efficacité juridique de son acte. Dans cette affaire le notaire n’avait pas attiré l’attention de l’acquéreur (professionnel de la location) sur l’impossibilité juridique de louer les cinq chambres situées au sous-sol de l'immeuble acheté.

Cyril SABATIE

Gestion : Aération & humidité

La cour d’appel  de Douai, dans un arrêt du 24 janvier 2019 n°17-05888, rappelle que l’article 2.1 du décret  30 janvier 2002 énonce parmi les critères de la décence l’obligation d’assurer la protection contre les infiltrations d’eau et la présence de dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air adapté au besoin d’une occupation normale. Or, dans cette espèce l’humidité présente et les traces d’humidité ancienne relevées par l’expert, dont la cause réside dans une insuffisance des dispositifs de renouvellement de l’air et dans des fuites ayant provoqué des infiltrations, caractérisent un manquement à cet article 2.1 et rendent le logement indécent.

Cyril SABATIE 

Gestion : responsabilité du bailleur et remonté d'eau

La Cour de cassation, dans un arrêt du 20 décembre 2018 n°17-24286confirme la responsabilité d’un bailleur à l’égard de son locataire en raison d’une installation d’évacuation des eaux usées non conforme et rendant le logement non décent.

Dans cette espèce la canalisation d'évacuation des eaux usées n'était pas conforme à la réglementation en raison de son étroitesse et son engorgement avait provoqué une remontée de toutes les matières dans l'appartement loué. Pour les magistrats le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent ; il doit donc prendre en charge la facture de travaux de débouchage et de curage.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Gestion : justificatif du préavis réduit

La cour d’appel d’Aix en Provence, par un arrêt du 15 novembre 2018 n°16-15953, juge que le locataire n'est pas tenu, lors de la délivrance de son congé, d'indiquer le motif lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois. Cette décision concernait toutefois un bail antérieur à la loi Alur, puisque désormais l’article 15 dispose que le locataire souhaitant bénéficier du délai de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. 

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Syndic : Le droit de construire sur un lot privatif

La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 décembre 2018 n°17-23008constate que le terrain est un lot stipulé comme une partie privative dans le règlement, de sorte que selon elle les constructions qui y avaient été édifiées devaient également être regardées comme des parties privatives par voie d’accession. De surcroît le règlement de copropriété conférait au copropriétaire de ce lot privatif un droit de construire dont l’exercice, selon la cour d’appel, n’était dès lors pas soumis à une autorisation de l’assemblée générale (en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965). 

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Transaction : Promesse d achat en l'absence de permis d'aménager

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 20 décembre 2018 n°17-24478rappelle qu’en application des articles L. 442-4 et L. 480-15 du code de l'urbanisme aucune promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie avant la délivrance d’un permis d'aménager. La Cour précise que les ventes intervenues en méconnaissance de ces dispositions peuvent être annulées, à l'exception de celles pour lesquelles un permis de construire a été accordé. 

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Transaction : Absence de superficie CARREZ

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 novembre 2018 n°17-23366 juge que lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant cette superficie du lot entraine la déchéance du droit à engager la nullité́ de cette promesse (article 46 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965). Pour la Haute Cour, et à l’inverse des juges du fond, le certificat de mesurage joint à la promesse et dument signé par l’acheteur ne pouvait valoir régularisation conventionnelle. 

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Gestion : Abandon de loyers

Le Conseil d’Etat dans un arrêt du 12 octobre 2018, n°405256 confirme la position de l’administration fiscale qui a réintégré dans le revenu imposable du bailleur les abandons de loyers qu’il avait consentis à son locataire en difficultés financières. Dans le cadre de sa mission de contrôle, l’administration fiscale a estimé que cet abandon de loyer (sur plusieurs années) ne relevait pas d’une gestion commerciale normale en ce qu’il ne servait pas l’intérêt de l’exploitation. Pour le Conseil d’Etat le coût d’une éventuelle procédure d’expulsion et les difficultés à retrouver un nouveau locataire ne sauraient justifier des contreparties valables permettant une telle concession.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Gestions : pouvoir du juge des référés

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 25 octobre 2018 n°17-26568 rappelle que le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas qualité pour prononcer la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation. En effet, en dehors de la procédure qui consiste à constater l’acquisition d’une clause résolutoire et prononcer la résiliation d’un bail, le juge des référés ne peut pas se substituer au juge du fond pour prononcer une telle mesure.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Transaction : RCP & capricornes

La cour d’appel de Poitiers juge, dans un arrêt du 25 septembre 2018 n°17-00184, que la RCP de l’agent immobilier ne peut pas être retenue dès lors que le professionnel a informé l’acquéreur dans la promesse  de vente de la présence de capricornes et a joint à cet avant-contrat un devis de traitement curatif. La cour de rappeler qu’il n’existe pas à ce jour de diagnostic obligatoire concernant les capricornes.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Syndic : Facturation du pré-daté

Le tribunal d’instance de Bayonne, le 13 novembre 2018 RG n°11-18482, rend une décision intéressante et bien motivée concernant la facturation du pré-état daté par le syndic. Dans cette décision, le juge Basque rappelle qu’à la différence de l’état daté, le copropriétaire vendeur n’a pas l’obligation de faire appel au syndic pour fournir à son acheteur les informations que le code de la construction et de l’habitation exige. Le juge en profite pour rappeler que ces informations peuvent être obtenues à partir des documents que le copropriétaire vendeur possède. Le tribunal de préciser que le copropriétaire en confiant cette mission au syndic a contracté avec lui une mission de prestation de service et doit la payer.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Le droit de surélever peut être privatif

La Cour de cassation dans un arrêt du 18 octobre 2018 n°17-23019 juge, en vertu de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, que le droit de surélever le bâtiment n'est présumé être un droit accessoire aux parties communes que dans le silence ou la contradiction des titres. La cour d'appel, qui avait constaté que le règlement de copropriété qualifiait le toit de lot privatif en mentionnant qu'il pourrait être équipé d'installations sportives, a exactement déduit que le droit de construire y afférent devait être considéré comme un accessoire des parties privatives.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Harcèlement moral de la concierge

La chambre sociale de la Cour de cassation dans un arrêt du 20 septembre 2018 n°17-10901 a jugé qu’au titre de ses obligations, le syndicat des copropriétaires se doit de prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale de la gardienne, sa salariée, en matière de harcèlement. Il était donc en droit d’agir en justice contre un couple de copropriétaires « harceleurs ». 

La Chambre criminelle de la Cour de cassation avait pu juger dans un arrêt du 28 mars 2017 n°15-86509 que le harcèlement moral d'une concierge par un membre du conseil syndical ne s'inscrivait pas dans une relation de travail (et ne pouvait conduire au délit visé à l'article 222-33-2 du Code pénal).
La cour d’appel a retenu au contraire, de son pouvoir souverain d'appréciation, que le couple harceleur adressait à la salariée de nombreuses directives écrites et orales relatives aux modalités de distribution du courrier, en sorte que ces copropriétaires exerçaient sur elle, au sein de la copropriété, "une autorité de fait" pouvant conduire à la qualification de harcèlement moral.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Rupture abusive des pourpalers

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 25 octobre 2018 n°17-24024 rappelle que pour constituer une rupture abusive des pourparlers pouvant donner lieu à indemnisation le demandeur doit caractériser une absence de motif légitime ou un comportement de mauvaise foi démontrant une faute de son interlocuteur dans l'exercice de la liberté de mettre un terme à des discussions précontractuelles. En l’espèce le candidat preneur à un bail commercial n’avait pas commis d’abus fautif, dans la mesure où son revirement et son refus de contracter étaient liés à une superficie du local différente de celle présentée initialement dans le cadre des pourparlers précontractuels.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

loi ELAN

Professions : La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN, est parue au Journal Officiel du 24 novembre 2018

Après son adoption par le Sénat le 16 octobre 2018 et sa validation quasi-totale par le Conseil constitutionnel le 15 novembre dernier, la loi ELAN a vu le jour ce 24 novembre.
Elaboré en même temps que la conférence de consensus organisée au Sénat en début d’année 2018, ce projet de loi est devenu un véhicule législatif fourre-tout passant de 65 articles à l’origine à plus de 230 à l’arrivée.
Cette loi ELAN comporte ainsi des mesures tous azimuts, et non seulement à vocation numérique, à l’instar de ses prédécesseurs (ALUR, ENL, SRU…).
A titre d’exemple on citera la réforme de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 instituant la protection des dénominations “agent immobilier”, “syndic de copropriété” et “administrateur de biens” ou encore la réforme du CNTGI. La loi vise également et surtout à :

- Construire mieux et moins cher
- Réformer le secteur HLM
- Assouplir le régime locatif du parc privé
- A réformer la copropriété (en deux temps).

Construire mieux et moins cher
La volonté affichée de cette loi est de construire plus, mieux et moins cher en simplifiant notamment les normes de construction, en limitant et encadrant les recours contre les permis de construire et en facilitant la transformation de bureaux en logements.
A titre illustratif, 20 % seulement des logements neufs devront être construits pour être accessibles aux personnes à mobilité réduite. Les Associations réclamaient naturellement le maintien des 100 % adoptés par le passé (trop contraignant pour les promoteurs).

Réformer le secteur HLM
La loi Elan vise également à réformer le logement social et particulièrement le secteur HLM pour construire plus de logements sociaux. La question du réexamen de la situation des locataires du parc social de manière périodique et la transparence dans l’attribution des logements est également au cœur de ce dispositif.
Sur ces volets construction et logement social les objectifs sont ambitieux, mais il est indispensable de les atteindre ! En effet, le contentieux des permis de construire sclérose les initiatives des promoteurs et le manque de logements ainsi que de mobilité dans le parc social grippent le système actuel.

Assouplir le régime locatif du parc privé
La loi Elan comporte également un volet tourné en direction du parc privé et de l’immobilier résidentiel. La loi institue notamment un bail dit mobilité, plus souple pour les jeunes actifs, accompagné de la garantie Visale. Elle dirige également certaines mesures contre les marchands de sommeil, le squat ou encore la location touristique.
Le texte prévoit également de mettre en place un bail numérique, avec un contrat de location dématérialisé et signé électroniquement et fait évoluer la notion de SCI Familiale dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.
De manière originale, la loi entre dans l’obligation de délivrance du bailleur le fait que le bien loué doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ou fait disparaître rapidement la solidarité du locataire victime des violences conjugales.
On voit malheureusement réapparaître en zone tendue, sous forme facultative et à titre expérimental, l’encadrement des loyers dont on connaît aujourd’hui les effets quelque peu pervers.

Une réforme de la copropriété en deux temps
La loi Elan octroie au Gouvernement le pouvoir de légiférer par ordonnance afin de codifier le droit de la copropriété et de réviser les règles de gouvernance des copropriétés (notamment selon leur taille au regard du projet du GRECCO).
Pour autant, et de manière peu cohérente, la loi comporte d’ores et déjà des mesures modifiant la loi du 10 juillet 1965. Tout y passe : carnet numérique du logement, communication du règlement de copropriété au locataire, remise à plat de la prescription de l’article 42, redéfinition du caractère juridique du droit de jouissance privatif, accès aux parties communes, mise aux normes des règlements de copropriété, règlementation des pouvoirs d’assemblée, notion de lot transitoire et de partie commune à jouissance privative, etc…
Le transfert de la propriété des colonnes montantes électriques à ENEDIS est également confirmé, pour le plus grand bonheur des copropriétés.
Gageons que les professionnels de l’immobilier devront de nouveau se former pour mettre à jour leurs connaissances, alors même que toutes les dispositions de la loi Alur de mars 2014 ne sont pas encore forcément digérées (et pour certains décrets d’application de cette loi non encore publiés… à titre exemple le plafonnement des honoraires de l’état daté du syndic ou encore la procédure d’audit des caisses de garantie de l'immobilier).

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Le départ concerté n'est pas un abandon

La cour d’appel de Paris dans un arrêt 11 octobre 2018 n°17-19989 a pu juger que le départ du locataire « prévu et concerté » ne peut s’analyser comme un abandon de domicile au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et ne peut permettre la transmission du contrat de location à sa concubine.
En l’espèce, il ressortait des échanges de correspondances entre le bailleur et le locataire en titre que le départ de ce dernier n’avait aucun caractère brusque et imprévisible, de sorte que ce départ s’analysait comme une réorganisation de la vie personnelle du locataire, qui ne pouvait être assimilée à un abandon de domicile au sens de l’article 14 précité.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Un mobile-home n'est pas une résidence principale

La cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 11 octobre 2018 n°17-04747 juge qu’un mobile-home ne peut donner lieu qu’à un bail saisonnier. Pour la cour il ne peut constituer une résidence principale au sens de la loi du 6 juillet 1989 et n’est donc pas soumis aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

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