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COPROPRIÉTÉ : DÉSIGNATION DU SYNDIC ET PLURALITÉ DE CANDIDATURES

La Cour de cassation, dans un arrêt du 24 septembre 2020 n° 19-15764, rappelle que pour élire le syndic l'assemblée doit se prononcer sur chacune des candidatures par des votes distincts. Pour vérifier le respect de cette obligation, et la validité de la désignation, le magistrat doit se fonder sur l'analyse du procès-verbal de l'assemblée générale. En l’espèce la cour d’appel d’Aix en Provence avait fait une interprétation erronée du PV et s’est donc fait censurer.

Me Cyril SABATIE Avocat spécialiste en droit immobilier

COPROPRIÉTÉ : MODALITÉS DE JOUISSANCE D’UN LOT ET ATTEINTE AUX DROITS DES COPROPRIÉTAIRES

La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 2 décembre 2020 n°18-04932, fait une stricte application de l’article 26 avant-dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965. Les juges versaillais jugent dans cette affaire que si le règlement de copropriété stipule qu’un lot à usage commercial pourra être exploité 24H /24H jour et nuit sans interruption, une assemblée ne peut modifier ces modalités de jouissance. Pour mémoire cet article dispose que « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »

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BAIL D’HABITATION : DÉCENCE ET POUVOIRS DU JUGE

La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 décembre 2020 n°19-23216, rappelle en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que si le logement ne répond pas aux critères de décence, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine les travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’issue des travaux. Encore faut-il que le juge soit effectivement saisi de ces demandes par le locataire. En l’espèce le locataire avait demandé une expertise judiciaire et seulement pour la première fois en appel une demande de travaux qui du coup est rejetée.

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BAIL D’HABITATION : RÉSOLUTION DU BAIL ET CANNABIS

La Cour d’appel de Pau rappelle, dans un arrêt du 1er décembre 2020 n°19-02028, que la plantation de pieds de cannabis par le locataire sur la parcelle objet de la location constitue une violation grave à l’obligation de jouissance des lieux loués. Cette violation des obligations locatives justifie donc la résiliation judiciaire du bail.

Me Cyril SABATIE Avocat spécialiste en droit immobilie

TRANSACTION : POUVOIR DE VENDRE DU GÉRANT D’UNE SCI

Dans cette affaire le gérant avait signé un compromis mais refusait finalement de réitérer la vente par acte authentique. Tout naturellement l’acheteur l’assigne en constatation de la vente et paiement de la clause pénale. Ce dernier est débouté. La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 5 novembre 2020 n°19-21214, rappelle que si une SCI a comme objet social « la propriété, la possession, la jouissance, l’administration, l’aménagement, la transformation et l’exploitation par bail, location ou autrement des terrains et immeubles », son gérant n’a pas le pouvoir de vendre le bien immobilier sans l’autorisation des associés (délibérant à la majorité requise par les statuts).

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COPROPRIÉTÉ : LE SYNDIC N’EST QUE LE MANDATAIRE DU SYNDICAT

Censurant le tribunal de commerce de Bayonne, la Cour de cassation dans un arrêt du 22 octobre 2020 n°19-10385, juge qu’un syndic ne peut pas être condamné au règlement d’un contrat de travaux qu’il a signé au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires. Les actions ou saisies dirigées par les créanciers du syndicat exclusivement contre le syndic sont vouées à l’échec.

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COPROPRIÉTÉ : NOUVELLES DISPOSITIONS DÉROGATOIRES COVID

L’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés, est parue au J.O du 19 novembre.

L’ordonnance renouvelle les contrats de syndic et les mandats des conseillers syndicaux qui expirent ou ont expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus.

Pour les syndics, les contrats sont renouvelés dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet des nouveaux contrats de syndic qui doivent être désignés lors des prochaines assemblées qui doivent se tenir au plus tard le 31 janvier 2021.

Pour mémoire l’ordonnance du 25 mars 2020 a permis aux syndics de tenir des assemblées générales totalement dématérialisées, sans présence physique des copropriétaires. Cette mesure devait prendre fin au 31 janvier 2021. Cette ordonnance du 18 novembre permet aux syndics de pouvoir tenir les assemblées de manière totalement dématérialisées jusqu’au 1er avril 2021.

Pour les conseils syndicaux, les mandats sont renouvelés jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale qui doit intervenir au plus tard le 31 janvier 2021.

En raison du confinement, les copropriétaires ne peuvent pas assister aux assemblées convoquées en présentiel devant se tenir à compter du 29 octobre 2020. La première ordonnance du 25 mars 2020 prévoyait un délai de 15 jours permettant aux syndics de « transformer » ces assemblées en assemblées par correspondance. Ce délai de 15 jours était souvent impossible à respecter en pratique. Pour ces assemblées convoquées dont la date de tenue est comprise entre le 29 octobre et le 4 décembre 2020, l’ordonnance du 18 novembre remédie (tardivement…) à ce problème.

L’ordonnance dispose ainsi que le syndic peut informer les copropriétaires que les décisions du syndicat sont prises uniquement par un vote par correspondance à tout moment et par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information.

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BAIL D’HABITATION : LOGEMENT NON DÉCENT OU INSALUBRE ET PRÉAVIS

La cour d’appel de Caen rappelle dans un arrêt du 12 novembre 2020 n°19-01648 que le locataire n'a pas à respecter un délai de préavis pour donner congé et quitter les lieux lorsque le logement est insalubre ou indécent. Il incombe toutefois au locataire de prouver et justifier de l'état réel du logement pour se prévaloir de cette situation exceptionnelle.

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BAIL D’HABITATION : ÉTAT DES LIEUX PAR HUISSIER ET CHARGE DES ÉMOLUMENTS

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 10 septembre 2020 n°19-10033 que le bailleur qui a seul mandaté l'huissier de justice ne peut pas faire supporter la moitié de ses honoraires et émoluments à son locataire. En l’espèce le bailleur ne rapportait pas la preuve de ses tentatives d'effectuer l'état des lieux contradictoirement et aucune pièce ne permettait de caractériser l'impossibilité d'établir cet état des lieux amiablement.

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COPROPRIÉTÉ : ACCÈS DU CONSEIL SYNDICAL AUX PARTIES COMMUNES À JOUISSANCE PRIVATIVE

Une réponse ministérielle publiée au J.O du Sénat le 27 août 2020 (RM n° 17126) précise que le contrôle du bon entretien des parties communes relevant du pouvoir d'initiative du syndic et non des attributions du conseil syndical, l'assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, autoriser le conseil syndical à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative, afin de vérifier que l'entretien courant de cette partie est correctement assuré par son titulaire. L'assistance du syndic dans le cadre d'une visite ou d'une intervention à l'intérieur d'une partie commune à jouissance privative n'entrant pas dans les missions légales du conseil syndical, elle ne peut davantage être prévue dans le règlement de copropriété.  

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BAIL COMMERCIAL : « MESURES COVID » RELATIVES AUX LOYERS

Une loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire a été publiée au Journal Officiel de ce dimanche 15 novembre.

Son article 14 retiendra particulièrement notre attention. Il est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative de fermeture en raison de la crise sanitaire. Ce texte dispose notamment que jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police ces personnes ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

De même, le texte prévoit que « pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. »

Ce texte s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de fermeture administrative.

Dès lors, les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai de deux mois (précité).

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre de ce locataire commercial ou professionnel pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la fin de ce délai de deux mois qui suit la mesure de police administrative.

Notons toutefois qu’un décret doit préciser les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées par cette protection ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

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BAIL D’HABITATION : EDL DE SORTIE PAR VOIE ÉLECTRONIQUE

La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 2 novembre 2020 n°20-00105, reconnaît la possibilité de signer un état des lieux de sortie par voie électronique sur tablette numérique, dès lors qu’il est conforme aux articles 1316-1 et suivants du Code civil. Les juges bordelais rappellent que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique doit identifier son auteur. Elle doit manifester son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Les juges retiennent une présomption de fiabilité et la valeur probante de l’état des lieux.

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TRANSACTION : DROIT À INDEMNITÉS ET NON À HONORAIRES

La première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 7 octobre 2020 n° 18-12205, rappelle à l’ordre la cour d’appel de METZ. Celle-ci après avoir constaté l’existence « de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier » a cru pouvoir condamner la SCI vendeuse à payer les honoraires contractuels de l’agence. Or, la Haute Cour rappelle une nouvelle fois que pareille situation n'ouvre pas droit au paiement des honoraires contractuels, mais seulement à réparation de son préjudice par des dommages-intérêts.

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OBLIGATION DE JUSTIFIER LES DÉCISIONS D’ASSEMBLÉE ?

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 10 septembre 2020 n°19-15116 juge que les procès-verbaux d'assemblée générale n'ont pas à être motivés. La cour d’appel de Versailles avait cru pouvoir prononcer la nullité de la décision au motif qu’il résultait du procès-verbal d'assemblée générale que la décision d'abattre un peuplier était fondée sur l'existence de nuisances subies par les occupants des logements avoisinants, tandis qu'il ressortait des conclusions du syndicat des copropriétaires que cette décision était justifiée par les nuisances causées par les racines de peuplier qui endommageaient les canalisations. Pour la cour d’appel de Versailles cette contradiction entachait la régularité de la décision. Or pour la Haute Cour, outre le fait que la décision n’avait pas à être motivée, le syndicat des copropriétaires pouvait parfaitement invoquer des éléments postérieurs à la décision pour justifier celle-ci. 

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RESTITUTION AU PRENEUR DES PROVISIONS SUR CHARGES

La Cour de cassation, dans un arrêt du 17 septembre 2020 n° 19-14168, rappelle que le bailleur doit, pour conserver les provisions sur charges qu’il a reçues du preneur, justifier du montant des dépenses exposées.  Faute de satisfaire à cette obligation, le bailleur doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

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JEU DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET DÉLAIS

La cour d'appel de Toulouse, dans un arrêt du 7 octobre 2020 n° 19-04625, rappelle un principe trop souvent oublié par les juges de première instance. Le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise par le jeu de la clause résolutoire stipulée au bail, dès lors que la dette n'est pas régularisée dans le délai du commandement de payer (2 mois) sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement ; le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.

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VENTE D’UN BIEN LOUÉ ET CHARGE DES DÉSORDRES SURVENUS ANTÉRIEUREMENT À LA VENTE

La cour d’appel de Nîmes a pu juger dans un arrêt du 3 septembre 2020 n°18-02838 que la vente de l'immeuble ne dispense pas le précédent bailleur de son obligation d'effectuer les travaux dans le logement non décent qui se sont révélés lorsqu'il était encore propriétaire. La stipulation de l’acte de vente subrogeant l'acquéreur dans les obligations du vendeur n'est pas opposable au locataire qui a parfaitement la possibilité de poursuivre directement son ancien bailleur. Le vendeur est ainsi condamné à payer des dommages-intérêts à son ancien locataire, postérieurement à la vente.

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RCP ET DÉFAUT D’INFORMATION DE L’AGENT IMMOBILIER

La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 13 octobre 2020 n° 20-00541, retient la responsabilité d’un agent immobilier pour défaut d’information de ses mandants. Ces derniers ont vu leur vente annulée pour dol. Ils se sont donc retournés contre leur agent immobilier. Les juges bordelais retiennent ici la responsabilité civile de l’agence, rappelant la nécessité pour celle-ci d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l'état d'avancement d'un projet de rocade à proximité du bien vendu, afin d'assurer l'efficacité juridique de l'acte de vente.

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Syndic : Annulation d'assemblée

Annulation de l’assemblée dans son ensemble

Dans un arrêt n°184 du 14 mars 2019 n°18-10379 la Cour de cassation confirme sa jurisprudence en rappelant qu'un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation de toute une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions adoptées. La Haute Cour de rajouter que la mention dans le procès-verbal précisant que l’assemblée était illégale, en raison du non-respect du délai de convocation, ne confère pas pour autant au demandeur la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions.

Cyril SABATIE

Syndic : Parties communes spéciales

Copropriété : Parties communes spéciales et syndicat secondaire

 La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 14 mars 2019 n°18-10214, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quand bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires. Pour mémoire le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initiopar le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Cyril SABATIE