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Syndic : Mise en concurrence des syndics

Le premier ministre a pris la parole à l'occasion des 10 ans de l'Autorité de la concurrence le 6 mars 2019 et a évoqué le sujet des syndics de copropriété. Il veut «rendre effective la mise en concurrence à l’échéance du contrat» d'un syndic, ce qui est rarement fait aujourd'hui selon lui. Le Premier ministre veut désormais pénaliser les professionnels qui ne jouent pas le jeu (sic).

« Dans les faits, on ne change pas beaucoup de syndic parce qu’il est difficile de comprendre et comparer les offres »,a-t-il argumenté, proposant donc de « mieux informer les copropriétaires sur leurs possibilités à l’échéance du contrat et faciliter la portabilité des informations ». 

Les syndics risqueraient ainsi 3 000 euros d'amende pour les personnes physiques et 15 000 euros pour les personnes morales.

 

Cyril SABATIE

Location meublée : Reprise du bail personne morale

Une réponse ministérielle du n°4495 du 16 janvier 2018 rappelle que l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit explicitement les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour reprise. La formulation retenue par le législateur exclut la possibilité pour le bailleur personne morale de donner congé pour reprendre le logement loué meublé. Cette disposition ne connaît pas d'exception lorsque le bailleur est une société civile familiale ou lorsque le logement est en indivision. Le bailleur personne morale peut toutefois donner congé au locataire pour d'autres motifs prévus par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Le congé doit alors être justifié soit par sa décision de vendre le logement soit pour un motif légitime et sérieux.

Cyril SABATIE 

Syndic : Mise en oeuvre loi ELAN

Suite à la publication de la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan), de nombreux textes sont désormais attendus, dont environ 70 décrets d'application. Un échéancier de mise en application des textes est disponible sur LEGIFRANCE. Ainsi le décret relatif aux conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, aux mentions du formulaire de vote par correspondance et aux modalités de remise au syndic est annoncé pour mai 2019.

De même en est-il du décret concernant le montant minimal des pénalités par jour de retard imputées sur les honoraires de base du syndic en cas d'absence de transmission des pièces.

Le décret relatif à la liste minimale des documents dématérialisés devant être accessibles en ligne est quant à lui attendu pour avril 2019. 

Cyril SABATIE

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Transaction : Valeur du cahier des charges lotissement

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 14 février 2019 n°18-10601 que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent entre eux les propriétaires co-lotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Dans cette espèce l’acquéreur avait acheté une maison dans un lotissement et avait construit un garage ainsi qu’un abri en bois en violation avec les règles du lotissement. 

Cyril SABATIE

Syndic : Statistiques des contentieux

Le Ministère de la justice vient de publier une étude sur les contentieux de la copropriété de 2007 à 2017. On y relève notamment que depuis 2007 le nombre des contentieux de la copropriété́ portés devant les juridictions du premier degré́ a augmenté de 24%, passant de 33 600 à 41 700. Le profil général du contentieux de la copropriété́ est largement déterminé́ par celui des actions en paiement de charges. Le nombre de demandes en nullité́ d’une assemblée générale ou d’une délibération d’une assemblée générale est resté relativement stable passant de 2 600 en 2007 à 2 800 en 2017 (+8%). C’est en région Ile-de-France que les actions en paiement sont les plus nombreuses : 43% des demandes dont 11% dans le seul département de Paris. La région Provence-Alpes-Côte d’Azur arrive en seconde position avec 20% des demandes en paiement enregistrées en 2017, dont 10% devant les juridictions des Alpes-Maritimes et 6% devant celles des Bouches-du-Rhône.

Cyril SABATIE

Gestion : Responsabilité du bailleur sur le forme du congé

La cour d’appel de Rennes dans un arrêt du 12 février 2019 n°18-003161 rappelle que le bailleur qui n’informe pas son locataire de l’irrégularité de son congé (sur la forme) engage sa responsabilité. En effet, la jurisprudence admet de longue date que la faute du bailleur (ou de son mandataire) qui s'abstient d'informer son preneur de l'irrégularité de son congé ouvre droit à réparation si elle cause un préjudice au preneur (notamment en raison du renouvellement du bail commercial).

 Cyril SABATIE

Location : Erreur dans le bail

La cour d’appel de Metz dans un arrêt sévère du 8 novembre 2018 n°18-00638 retient la responsabilité civile du professionnel de l’immobilier à l’égard d’un locataire en raison d’une erreur de superficie dans l’annonce de location. L’agent immobilier avait commis une erreur de 14m2 dans son annonce commerciale, et malgré le fait que le bail stipulait la bonne mesure et que l’annonce précisait cette superficie précédée de l’abréviation env. (environ), les juges mosellans ont prononcé une condamnation à des dommages-intérêts. Le professionnel est ainsi condamné à 1300€ de dommages-intérêts en raison du préjudice de jouissance subi par le locataire qui n'a pu installer l'ensemble de son mobilier dans le logement loué.

 Cyril SABATIE

Transaction : Mandat d'une SCI et rétractation

La cour d’appel de Metz dans un arrêt du 13 novembre 2018 n°17-01711 juge qu’une SCI ayant conclu un mandat de vente dans le cadre de son objet social ne dispose pas de la qualité de consommateur et ne peut pas dès lors se prévaloir du bénéfice du droit de rétractation prévu par le code de la consommation. La SCI qui a ainsi refusé la régularisation d’un compromis conforme aux conditions du mandat doit indemniser l’agent immobilier du montant de ses honoraires.

Cyril SABATIE

Syndic : Division d'un lot sans autorisation est opposable au syndicat

Dans un arrêt du 7 février 2018 n°17-31101 la Cour de cassation affirme que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification. Ainsi, l’opposabilité au syndicat de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale. 

Cyril SABATIE

Gestion : Congés du locataire de plus de trois mois

La cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 1er février 2019 n°17-01607 rappelle que si l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe à trois mois le délai de préavis du locataire, il s’agit d’un délai minimum, et le preneur peut informer son bailleur de son départ des lieux plus de trois mois à l’avance.

Cyril SABATIE

Gestion : Chute dans un escalier et responsabilité

Dans un arrêt du 20 décembre 2018 n°17-27413 la Cour de cassation a retenu la responsabilité d’un bailleur à la suite de la chute d’un enfant de deux ans dans la cage d’escalier de l’immeuble occupé par ses parents (parce qu’il manquait un barreau sur le garde-corps de l’escalier). En effet, l'article 1721 du Code civil dispose « qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et que s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser »

Cyril SABATIE

Transaction : Rétractation & vente forcée

La Cour de cassation affirme dans un arrêt du 6 décembre 2018 n°17-21170 que la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant exclu toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. La Haute Cour juge ainsi que la réalisation forcée de la vente ne peut pas être ordonnée.

Cyril SABATIE

Copropriété : Nullité des assemblées en cascade

Il est désormais acquis que tant que le mandat du syndic n’est pas annulé judiciairement, celui-ci peut toujours convoquer une assemblée générale. Cependant si la nullité de son mandat est prononcée, le syndic n'a plus qualité et les assemblées générales successivement convoquées par ce syndic deviennent annulables si tant est que le demandeur ait sollicité leur annulation individuelle dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi de 1965.

La Cour de cassation dans un arrêt du 25 octobre 2018 n°17-25812 juge ainsi que la demande d'annulation de l'assemblée générale en son entier pour défaut de qualité du syndic ne peut être présentée pour la première fois en appel, même si l’annulation du mandat du syndic est intervenue dans une précédente instance après la clôture de la procédure de première instance.

Cyril SABATI

Gestion : Transfert du bail au décès

La cour d’appel  de Paris dans un arrêt du 11 janvier 2019 rappelle qu’en application de l’article 14 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 le transfert du bail est de droit aux descendants qui vivent avec le locataire depuis au moins un an avant son décès. Les juges parisiens rappellent toutefois qu’il appartient à celui qui demande le transfert du bail d’apporter la preuve de cette condition de vie commune. 

Cyril SABATIE

Transaction : Valeur contractuelle de l'annonce immobilière

Dans un arrêt du 4 décembre 2018 n°17-00116, la cour d’appel de Rennes juge, selon une jurisprudence quasi-constante, que l’annonce de commercialisation d’une maison par  l’agence immobilière n’a pas de valeur contractuelle. Dans ces conditions l’acquéreur ne peut pas se prévaloir de la mention de superficie figurant dans cette annonce, de surcroit pour un bien non soumis à la loi dite Carrez (pas en copropriété).

Cyril SABATIE

Transaction : Obligation de résultat du notaire

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 décembre 2018 n°18-10044retient la responsabilité du notaire rédacteur et rappelle que l’officier ministériel a une obligation de résultat et doit s’assurer de l’efficacité juridique de son acte. Dans cette affaire le notaire n’avait pas attiré l’attention de l’acquéreur (professionnel de la location) sur l’impossibilité juridique de louer les cinq chambres situées au sous-sol de l'immeuble acheté.

Cyril SABATIE

Gestion : Aération & humidité

La cour d’appel  de Douai, dans un arrêt du 24 janvier 2019 n°17-05888, rappelle que l’article 2.1 du décret  30 janvier 2002 énonce parmi les critères de la décence l’obligation d’assurer la protection contre les infiltrations d’eau et la présence de dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air adapté au besoin d’une occupation normale. Or, dans cette espèce l’humidité présente et les traces d’humidité ancienne relevées par l’expert, dont la cause réside dans une insuffisance des dispositifs de renouvellement de l’air et dans des fuites ayant provoqué des infiltrations, caractérisent un manquement à cet article 2.1 et rendent le logement indécent.

Cyril SABATIE 

Gestion : responsabilité du bailleur et remonté d'eau

La Cour de cassation, dans un arrêt du 20 décembre 2018 n°17-24286confirme la responsabilité d’un bailleur à l’égard de son locataire en raison d’une installation d’évacuation des eaux usées non conforme et rendant le logement non décent.

Dans cette espèce la canalisation d'évacuation des eaux usées n'était pas conforme à la réglementation en raison de son étroitesse et son engorgement avait provoqué une remontée de toutes les matières dans l'appartement loué. Pour les magistrats le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent ; il doit donc prendre en charge la facture de travaux de débouchage et de curage.

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Gestion : justificatif du préavis réduit

La cour d’appel d’Aix en Provence, par un arrêt du 15 novembre 2018 n°16-15953, juge que le locataire n'est pas tenu, lors de la délivrance de son congé, d'indiquer le motif lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois. Cette décision concernait toutefois un bail antérieur à la loi Alur, puisque désormais l’article 15 dispose que le locataire souhaitant bénéficier du délai de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. 

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

Syndic : Le droit de construire sur un lot privatif

La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 décembre 2018 n°17-23008constate que le terrain est un lot stipulé comme une partie privative dans le règlement, de sorte que selon elle les constructions qui y avaient été édifiées devaient également être regardées comme des parties privatives par voie d’accession. De surcroît le règlement de copropriété conférait au copropriétaire de ce lot privatif un droit de construire dont l’exercice, selon la cour d’appel, n’était dès lors pas soumis à une autorisation de l’assemblée générale (en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965). 

Article rédigé par Maître Cyril Sabatié

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